Blocul de doua etaje plus mansarda, cu opt apartamente, va fi gata in doua luni. Metrul patrat de suprafata consturita va costa aproximativ 1.400 de euro, iar apartamentele vor avea de la doua la cinci camere, cu suprafete de la aproximativ 60 de metri patrati la 120 de metri patrati. Sunt cateva detalii pe care Lucian Ciofaia, director administrativ Adama Management, le-a oferit revistei Capital. La ora actuala, proiectele rezidentiale din Bucuresti si din tara sunt nenumarate. Ce are special acest proiect fata de celelalte aflate si ele in plina desfasurare sau pe cale sa-si inceapa lucrarile? Metoda de finantare. Dezvoltarea rapida a segmentului de real estate a determinat cateva banci comerciale sa-si infiinteze divizii separate de profil. In prezent, Volksbank si HVB si-au infiintat astfel de divizii specializate. Dupa toate probabilitatile, si alte banci, cum sunt Raiffeisen Bank si Banca Romaneasca, se gandesc sa intre “in forta” pe acest segment, cu atat mai mult cu cat, in cazul Raiffeisen Bank si chiar al Finansbank, exista o serie de protocoale semnate cu diversi developeri.

Cu ce se ocupa, de fapt, aceste divizii de real estate ale bancilor comerciale? Pe scurt, cu finantarea proiectelor de real estate. Acestea sunt dezvoltate de o companie noua, care poate fi infiintata cu o saptamana inainte de prezentarea proiectului la banca si poate avea ca unic obiect de activitate dezvoltarea respectivului proiect. De fapt, separarea companiilor pe proiecte este una dintre tendintele marilor investitori, tendinta care a devenit vizibila in ultimul an si nu este practicata doar de investitorii in real estate.

Dupa cum explica Ana Dumitrache, manger de proiect Volksbank, diviziile specializate ale bancilor au activitatea de finantare impartita pe mai multe tipuri de proiecte: rezidentiale (construirea de parcuri de vile sau blocuri de apartamente cu destinatia locuinta), imobile comerciale (impartite la randul lor in imobile cu destinatia spatiu comercial si imobile pentru birouri) si de tip bussines (proiecte care vizeaza constructia unei fabrici, a unei clinici stomatologice etc.). Banca nu cere detalii despre activitatea firmei, ci analizeaza doar viabilitatea proiectului, iar finantarea acordata merge strict pe partea de investitii. In cazul unor proiecte mai ample si specializate, cum este constructia unui hotel, se poate veni si cu o parte din finantare pe zona de exploatare.

Cu ce vine nou acest gen de finantare fata de traditionalul credit corporatist destinat inevstitorilor din toate domeniile? Finantarea pe proiect imobiliar porneste de la un principiu: riscul pe care si-l ia banca are la baza doar proiectul initial depus de companie, iar analiza nu se face pe date financiare, ci tinand cont de proiectii si de fezabilitatea proiectului. Chiar daca ar putea fi asemanat cu finantarile pentru start up (finantarea unei afaceri viitoare), nu este totusi acelasi lucru, deoarece finantarile imobiliare au un specific aparte, fiind destinate in principal reatil-ului, iar imprumutatul trebuie sa vina cu o contributie proprie, de obicei, dar nu obligatoriu, cu terenul pe care se va face viitoarea constructie.

Riscurile pe care si le asuma banca in astfel de proiecte pe care le finanteaza se leaga strict de dezvoltarea si performanta proiectului. De aceea, evaluarea terenului se face tinand cont de potentialul sau de a dezvolta cash flow viitor, bineinteles, in functie de destinatia constructiei. Din cauza acestui risc, pentru acest gen de finantari, banca nu solicita o rambursare clasica a tipului de credit. In general, pe durata realizarii constructiilor, imprumutatul nu ramburseaza nimic bancii. Perioada de gratie a fost astfel stabilita, dar difera de la proiect la proiect, deoarece in cazul proiectului unui supermarket sau al unei cladiri de birouri, incasarile clientului sunt din chirii, iar acestea nu pot fi percepute decat dupa terminarea si finisarea constructiei.

Pentru proiectele rezidentiale, graficul de rambursare este diferit de scadentarul unui credit pentru investitii clasic, deoarece incasarile se fac diferentiat, fie din avansuri la viitoarele blocuri sau vile, fie din vanzarile directe, dupa finalizarea constructiei. Din aceasta cauza, modul de rambursare a finantarii unui proiect rezidential poate fi o combinatie intre perioada de gratie si transe periodice de rambursare sau prin rambursarea integrala a finantarii la un an de la terminarea constructiei. Pentru proiectele cu activitate sezoniera, gen hotel turistic, bancile au conceput scheme de finantare cu transe mai mari in sezon si mai mici in extrasezon.

Practic, noua directie dezvoltata de bancile comerciale ajuta investitorii sa realizeze urgent constructia, sa vanda afacerea, sa ramburseze finantarea si sa mai ramana si cu profit. Asta deoarece profitabilitatea este principalul motor al acestor proiecte dezvoltate de banci.

Analiza bancii pentru finantari nu se face tinand cont de activitatea anterioara a unei firme, ci de cea viitoare - proiectul pe care vrea sa-l dezvolte.

Ana Dumitrache,
manager de proiect Volksbank

Conditii pentru obtinerea unei finantari

• Traditionalul avans al unui credit este inlocuit aici de contributia proprie a imprumutatului. Aceasta difera in functie de proiectul pe care trebuie sa-l finanteze banca. Teoretic, in cazul unui proiect usor de valorificat, contributia personala poate fi de 30%. In cazul unui proiect foarte specializat, aceasta poate merge pana la 70%.

• Rambursarea banilor se face dupa expirarea perioadei de gratie, in transe speciale, dupa anumite limite de timp stabilite de banca in functie de specificul proiectului.

• Garantiile solicitate de banca sunt invariabil ipoteca pe viitorul proiect plus ipoteca imobiliara pe teren. Se pot aduce in garantie, dupa caz, depozite colaterale, dar de valori mult mai mici decat valoarea proiectului.

• Dobanda unor astfel de imprumuturi difera de la proiect la proiect, dar este legata de evolutia Euribor sau Bubor, in functie de valuta preferata pentru imprumut. Exista companii care prefera sa gajeze cu proiecte deja realizate, iar acestea beneficiaza de costuri mai reduse pentru finantare.